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유치권 깨는 방법. 이건 꼭 알아야 합니다.

디디노마드 2025. 5. 18. 10:57
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유치권 깨는 방법

부동산 경매를 처음 접하면 ‘유치권’이라는 단어가 굉장히 낯설고 어렵게 느껴질 수 있습니다. 심지어 등기부등본에도 나오지 않는 권리인데, 낙찰을 받은 후 점유자가 “유치권 있다”고 버티면, 명도소송까지 가야 하는 상황이 벌어지기도 합니다. 이런 일이 실제로 자주 발생하고, 낙찰자의 시간과 비용에 큰 부담을 줄 수 있기 때문에 사전에 유치권을 파악하고, 잘못된 유치권이라면 깨는 방법을 정확히 알아두는 것이 중요합니다.

유치권 깨는 방법. 이건 꼭 알아야 합니다.

유치권은 아무나 주장할 수 없다

유치권은 민법 제320조에 명시된 권리로, 쉽게 말하면 “내가 돈을 받아야 할 일이 있는데, 그 물건(예: 건물)을 갖고 있으면서 돈 받을 때까지 안 놓겠다”는 권리입니다. 예를 들어, 공사업자가 건물 공사를 해주고 아직 대금을 못 받은 상황이라면, 그 건물을 점유하면서 유치권을 주장할 수 있습니다. 하지만 이게 아무 때나 인정되는 건 아닙니다. 법적으로 인정되려면 아래 세 가지 요건을 반드시 충족해야 합니다.

요건 설명
1. 적법한 점유 점유자가 해당 부동산을 불법이 아닌 방법으로 직접 점유하고 있어야 합니다.
2. 관련 채권 존재 해당 부동산에 대해 발생한 채권(예: 공사비, 수리비 등)이어야 합니다.
3. 변제기 도래 돈을 받아야 할 기일(변제기)이 이미 지난 상태여야 합니다.

실전에서 유치권 깨는 4가지 핵심 전략

1. 점유자가 실제 채권자인지 확인하기

가장 흔한 유치권 무효 사유는 점유자와 채권자가 일치하지 않는 경우입니다. 예를 들어, 공사는 A업체가 했는데 현재 점유하고 있는 사람은 하도급 업체의 직원 B라면, 유치권은 성립하지 않습니다. 또, 점유자가 임차인이라면 유치권이 아니라 단순 임차보증금 문제일 수 있습니다.

 

대응법:
- 현장 방문해서 점유자가 누구인지 확인
- 임대차계약서, 사업자등록증, 전입세대열람원 등 확보
- 채권자와 점유자가 다르면 유치권은 인정되지 않음

2. 채권과 물건의 연관성 따지기

유치권은 ‘그 물건에 관해서 생긴 채권’에만 인정됩니다. 즉, 단순하게 돈을 빌려준 경우, 급여나 하도급 미지급금 같은 일반 채권은 유치권의 대상이 아닙니다. 건물 자체의 공사비나 수리비 정도가 되어야 합니다.

대응법:
- 공사계약서, 견적서, 시공사진 등 확인
- 채권이 해당 건물과 연관 없으면 유치권 성립 불가

3. 지급기일이 지났는지 확인

아직 돈을 받을 시점(변제기)이 되지 않았다면, 유치권을 주장할 수 없습니다. 법적으로 유치권은 “이미 지급기일이 도래한 채권”에만 인정됩니다.

 

대응법:
- 계약서나 세금계산서 확인하여 지급기일 파악
- 아직 기일이 안 됐다면 유치권은 성립하지 않음

4. 법적 조치: 유치권 부존재 확인의 소

모든 방법을 다 써도 점유자가 계속 버틴다면, 법적으로 대응할 수 있습니다. 바로 ‘유치권 부존재 확인의 소’라는 민사소송을 제기해서, 법원으로부터 "이 사람은 유치권자가 아니다"라는 판단을 받는 것입니다. 병행으로 명도소송도 함께 제기하면 강제 퇴거도 가능해집니다.

상황별 대응 전략 요약표

상황 유치권 깨는 방법
점유자가 임차인 임대차계약서로 점유자=채권자 아님 입증
점유자와 채권자가 불일치 공사계약서·사업자등록증 확인해 불일치 증명
공사 관련 없는 채권 주장 채권의 성격 확인 → 유치권 부정
지급기일 안 됨 계약서상 지급일 확인 → 유치권 성립 안 됨
점유 계속하며 주장 반복 유치권 부존재 확인의 소 제기 + 명도소송 병행

결론

유치권은 경매 입찰자에게 있어 가장 까다로운 장애물 중 하나입니다. 겉으로 보이지 않고, 실전에서 법적 분쟁으로 번지는 경우도 많습니다. 하지만 법적인 요건이 분명하고, 증빙 자료만 잘 확보하면 충분히 무력화할 수 있는 권리입니다. 입찰 전에 반드시 현황조사서와 매각물건명세서를 확인하고, 의심되는 점이 있다면 직접 현장을 방문해 점유자와 채권의 관계를 분석하는 것이 가장 확실한 사전 방어책입니다.

출처

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