부동산 경매는 일반 매매보다 수익률이 높다는 장점이 있지만, 실제로는 어느 정도의 수익이 발생했는지를 수치로 확인하는 것이 매우 중요합니다. 서울은 대한민국 부동산 시장의 중심지이며 2020년부터 2025년까지 부동산 경기 변화와 정책 변화에 따라 경매 수익률도 매우 큰 폭으로 요동쳤습니다. 이 글에서는 서울 경매시장의 5년간 수익률 흐름을 시기별로 분석하고, 시세차익, 임대수익, 리스크 요인을 종합해 실제 수익률 계산법까지 자세히 정리합니다.
2020~2021년: 경매 투자 황금기, 저금리와 자산 급등기
코로나19로 인한 초저금리 기조와 시중 유동성 확대는 2020~2021년 서울 부동산 경매 시장에도 큰 활기를 불어넣었습니다. 특히 아파트 경매 수익률은 실거주 수요와 투자 수요가 동시에 몰리면서 급등했습니다.
이 시기 서울 아파트의 평균 낙찰가율은 90%를 초과, 하지만 실거래가 대비 평균 5~10% 저렴하게 낙찰받는 사례가 많았고, 보유 기간 1년 이내의 시세차익으로 연 10~15% 수준의 수익률을 실현한 사례가 다수였습니다.
대표적인 예로 2020년 말 구로구 항동 소재 84㎡ 아파트가 5.8억 원에 낙찰된 후, 2021년 하반기 7억 원에 매각되어 세전 수익률 약 20%를 기록한 사례가 있습니다.
2022~2023년: 수익률 하락기, 금리 인상과 투자 심리 급랭
2022년부터 시작된 급격한 금리 인상은 경매 시장에도 찬물을 끼얹었습니다. 기준금리가 3% 이상 오르면서 대출 부담이 급증했고, 서울 아파트 실거래가도 하락세로 전환되었습니다.
이 시기 경매로 낙찰받은 물건들의 평균 낙찰가율은 75~80% 수준으로 낮아졌지만, 실거래가 하락으로 인해 단기 차익 실현이 어려워지면서 수익률이 급감했습니다. 특히 2022년 하반기부터 2023년 상반기까지는 낙찰가가 시세보다 높은 이른바 ‘실패 사례’도 다수 발생했습니다.
예를 들어, 2022년 은평구의 한 59㎡ 아파트는 4.6억 원에 낙찰됐지만, 실제 시장에서는 4.3억 원에만 매도가 가능해 손실이 발생하는 사례로 기록되었습니다.
2024~2025년: 수익률 회복기, 금리 안정과 정책 변화
2024년 하반기부터 서울 경매 시장은 다시 상승 흐름을 보이고 있습니다. 기준금리 인상 속도가 둔화되면서 대출 여건이 개선됐고, 재건축 규제 완화, 다주택자 양도세 유예 등 부동산 정책이 완화되며 시장 심리가 회복되기 시작했습니다.
2025년 현재 서울 아파트의 평균 낙찰가율은 약 87~90%, 수익률 기준으로는 시세 대비 평균 5~8% 저렴하게 낙찰되어, 단기 매도 시 연 7~10% 수익률을 기대할 수 있는 수준입니다.
이 시기 수익률의 특징은 시세차익과 임대수익의 복합 구조입니다. 실거주 수요가 늘어나면서 아파트 위주로 단기 매각 수익을 기대할 수 있으며, 반면 상가·소형 주택은 월세 수익 중심으로 접근이 가능합니다.
결론: 단기보다는 구조적 분석이 수익률의 열쇠
2020~2025년 서울 경매 시장은 수익률의 등락이 매우 뚜렷한 5년이었습니다. 초저금리와 자산 급등기에는 단기 수익률이 높았고, 금리 인상기에는 손실 사례도 빈번했습니다. 그러나 2025년 현재는 금리 안정과 정책 변화, 실수요 회복이라는 복합 요인이 맞물리며 수익률이 회복세를 보이고 있습니다.
단기 시세차익만을 노리기보다, 입지, 낙찰가율, 임대 가능성, 리모델링 비용 등 구조적 분석을 통해 장기적 수익률을 설계하는 것이 더 안정적인 투자로 이어질 수 있습니다.
※ 본문에 사용된 수치는 국토교통부 실거래가 공개시스템, 대법원 경매정보, KB부동산, 한국부동산원 등의 공공 데이터 및 시장 보고서를 바탕으로 요약·분석한 참고용 정보입니다.