오늘은 많은 분이 어려워하는 부동산 경매 용어를 이해할 수 있도록 쉽게 풀어 설명해 드리겠습니다. 복잡하게만 느껴졌던 경매가 사실은 우리 주변의 물건을 사고파는 것과 크게 다르지 않다는 것을 느끼실 수 있을 것입니다. 경매를 처음 시작하는 분들에게 이 글이 든든한 나침반이 될 것이라고 확신합니다.
부동산 경매, 이것만 알면 시작할 수 있습니다.
부동산 경매는 법원이나 자산관리공사(캠코)에서 빚을 갚지 못한 사람의 부동산을 대신 팔아주는 과정입니다. 이 과정에서 우리는 몇 가지 핵심 용어를 알아야 하는데요, 마치 친구와 물건을 사고팔 때 '얼마에 살래?', '누가 가질래?' 하는 것처럼 말입니다.
가장 먼저 경매(競賣)는 말 그대로 여러 사람이 경쟁해서 물건을 사는 방식입니다. 법원에서 빚을 갚지 못한 채무자의 부동산을 가장 높은 가격을 써낸 사람에게 파는 것을 말합니다.
반면 공매(公賣)는 한국자산관리공사(캠코)에서 세금을 내지 못한 사람의 부동산이나 압류된 재산을 대신 파는 방식입니다. 경매와 비슷하지만 진행 주체가 다르다는 점이 핵심입니다.
그럼 이제 사고파는 행위에 대한 용어를 알아보겠습니다.
입찰(入札)은 "이 물건을 이 가격에 사고 싶어요!" 하고 종이에 가격을 적어내는 행위를 말합니다. 학교 운동회에서 달리기 시작 전 '출발선에 서는 것'과 같습니다. 여러 사람이 입찰을 하면 가장 높은 가격을 써낸 사람이 물건을 차지하게 되는데, 이를 낙찰(落札)이라고 합니다. '1등으로 결승선에 도착한 것'과 같습니다.
하지만 만약 아무도 입찰하지 않거나, 적절한 가격을 써낸 사람이 없다면 물건이 팔리지 않는 경우가 생기는데, 이것을 유찰(流札)이라고 부릅니다. '아무도 참여하지 않아서 시합이 취소된 것'으로 이해할 수 있습니다. 유찰이 되면 다음 경매에서는 보통 가격이 20~30% 내려가서 다시 진행됩니다.
물건의 가격과 관련된 용어도 중요합니다. 감정평가액(鑑定評價額)은 전문가가 부동산의 가치를 평가해서 정한 '시작 가격'입니다. 우리가 물건을 팔기 전에 전문가에게 "이거 얼마 정도 할까요?" 하고 물어보는 것과 비슷하죠.
그리고 최저매각가격(最低賣却價格)은 경매가 시작되는 '최소한의 가격'을 말합니다. 처음에는 감정평가액과 같지만, 유찰이 되면 이 가격이 점점 낮아집니다.
경매에 참여하는 사람들: 채무자부터 매수인까지
경매 과정에는 여러 사람이 등장합니다. 각자의 역할이 명확히 구분되어 있는데요, 마치 연극의 등장인물처럼 말입니다.
채무자(債務者)는 빚을 갚아야 하는 사람, 즉 경매로 부동산이 팔리는 집의 원래 주인입니다.
채권자(債權者)는 채무자에게 돈을 빌려준 사람으로, 돈을 받기 위해 경매를 신청하는 사람입니다.
매수인(買受人)은 경매를 통해 부동산을 사려는 사람, 즉 경매에 참여하는 여러분과 같은 사람들을 뜻합니다. 낙찰을 받아 부동산을 취득하게 되는 최종 '구매자'라고 할 수 있습니다.
임차인(賃借人)은 경매에 나온 부동산에 세를 들어 살고 있는 사람, 즉 '세입자'를 말합니다. 이 임차인이 중요한 이유는, 이들의 보증금을 우리가 돌려줘야 하는 경우도 있기 때문입니다.
이 외에도
배당요구(配當要求)라는 용어가 있습니다. 이는 채권자나 임차인 등이 경매를 통해 돈을 돌려받고 싶다고 법원에 신청하는 것을 말합니다. "저도 받을 돈이 있어요!" 하고 손드는 것과 같습니다. 이 신청을 제때 해야만 경매 대금에서 돈을 돌려받을 수 있습니다.
돈과 관련된 용어: 입찰부터 명도까지
경매는 결국 돈이 오가는 일입니다. 어떤 돈이, 언제, 어떻게 오가는지 알아야 합니다.
입찰보증금(入札保證金)은 경매에 참여할 때 미리 내는 '예약금'입니다. 보통 최저매각가격의 10%를 냅니다. 만약 낙찰을 받으면 이 보증금은 잔금의 일부가 되고, 낙찰받지 못하면 돌려받을 수 있습니다. 마치 인기 있는 콘서트 티켓을 예매할 때 미리 내는 보증금과 비슷합니다.
잔금(殘金)은 입찰보증금을 제외하고 낙찰받은 부동산의 남은 가격을 말합니다. 낙찰받은 사람이 정해진 기한 내에 이 잔금을 모두 내야만 부동산의 주인이 될 수 있습니다.
명도(明渡)는 낙찰받은 부동산을 비워달라고 요구하고, 실제로 그 건물을 넘겨받는 과정을 말합니다. 만약 그 안에 사람이 살고 있다면, "이제 제가 이 집 주인이 되었으니 나가주세요" 하고 요청하고, 실제 집을 비워주는 과정입니다. 간혹 협의가 안 되면 법적인 절차(명도소송)를 거쳐야 할 수도 있습니다.
명도확인서(明渡確認書)는 이 명도 과정이 원활하게 마무리되었음을 확인해 주는 서류입니다. 임차인이 보증금을 돌려받기 위해 필요한 서류이기도 합니다.
권리분석 필수 용어: 숨겨진 위험을 찾는 길
부동산 경매에서 가장 중요하고도 어려운 부분이 바로 '권리분석'입니다. 이 집을 사도 안전한지, 혹시 내가 모르는 빚이나 권리가 딸려 오지는 않을지 확인하는 과정입니다.
등기부등본(登記簿謄本)은 부동산의 '주민등록증'과 같습니다. 이 서류에는 그 부동산의 주인이 누구인지, 혹시 빚 때문에 담보로 잡혀 있지는 않은지, 다른 어떤 권리들이 설정되어 있는지 등 중요한 정보들이 모두 기록되어 있습니다. 경매 물건을 볼 때 가장 먼저 확인해야 할 서류입니다.
권리분석(權利分析)은 등기부등본 등을 보고 이 부동산에 어떤 권리들이 있는지, 그리고 이 권리들이 경매가 끝나면 사라지는지, 아니면 낙찰자가 인수해야 하는지 등을 분석하는 과정입니다. '숨은 그림 찾기'를 통해 혹시 모를 위험을 미리 찾아내는 것이죠.
이 권리분석에서 가장 중요한 개념 중 하나가 바로
말소기준권리(抹消基準權利)입니다. 경매 법원에서 정한 기준이 되는 권리로, 이 권리보다 늦게 설정된 다른 권리들은 낙찰과 동시에 대부분 사라집니다. 하지만 이 기준 권리보다 먼저 설정된 권리나 대항력 있는 임차인의 권리 등은 낙찰자가 인수해야 할 수도 있습니다. 이것이 바로 경매의 큰 위험 중 하나입니다.
경매가 시작되었음을 공식적으로 알리는 기록입니다. 이 날짜 이후의 권리들은 대부분 소멸합니다.
| 말소기준권리 종류 | 특징 | 팁 (주요 위험) |
|---|---|---|
| 저당권 / 근저당권 | 은행 등 금융기관이 돈을 빌려주고 부동산을 담보로 잡을 때 설정하는 권리. | 대부분의 경매에서 가장 흔한 말소기준권리입니다. 등기부등본에서 가장 먼저 설정된 근저당권을 찾는 것이 중요합니다. |
| 압류 / 가압류 | 국가나 개인이 채무자의 재산을 강제로 묶어두는 권리. | 공매에서는 압류가 중요한 기준이 됩니다. 세금 체납으로 인한 압류는 주의 깊게 봐야 합니다. |
| 담보가등기 | 돈을 빌려주고 나중에 부동산을 받기 위한 '예약' 성격의 권리. | 말소기준권리가 될 경우, 후순위 권리들이 모두 소멸하는 강력한 힘을 가집니다. |
| 경매개시결정등기 | 법원에서 경매를 시작하겠다고 결정하고 등기부에 기록하는 것. |
대항력(對抗力)은 임차인이 새로운 집주인(낙찰자)에게 "나 이 집에서 계속 살 권리가 있어요! 보증금도 돌려받아야 해요!"라고 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 보통 전입신고와 점유(실제 거주)를 모두 하고, 그 날짜가 말소기준권리보다 빠르면 대항력이 있다고 봅니다. 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 떠안을 수도 있으니 반드시 확인해야 합니다.
유치권(留置權)은 건물 공사비 등을 받지 못한 사람이 그 건물을 점유하면서 "돈 주기 전까지 이 건물 못 내줘!"라고 주장할 수 있는 권리입니다. 건물을 점유하고 '깃발'을 세워둔다고 생각하시면 쉽습니다. 유치권은 등기부에 나타나지 않는 경우도 많아 현장 조사를 통해 직접 확인해야 하는 무서운 권리입니다. 낙찰자가 인수해야 할 수도 있습니다.
법정지상권(法定地上權)은 토지와 건물의 소유자가 다른 경우에, 법률에 따라 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 예를 들어, 토지는 A 소유인데 그 위에 B가 건물을 지어 소유하고 있다면, 법적으로 B에게 토지를 사용할 권리가 생길 수 있습니다. 이는 건물만 경매에 나오거나 토지만 경매에 나올 때 복잡한 문제를 일으킬 수 있습니다.
경매 절차 관련 용어: 한 걸음 더 들어가기
경매는 정해진 절차에 따라 진행됩니다. 이 절차를 나타내는 용어들을 알아두면 경매 흐름을 이해하는 데 도움이 됩니다.
입찰기일(入札期日)은 실제로 경매에 참여하여 입찰표를 제출하는 날짜를 말합니다. 이날 법원에 직접 가서 입찰표와 보증금을 제출해야 합니다.
매각기일(賣却期日)은 낙찰자를 정하고, 그 결과를 발표하는 날입니다. 입찰기일과 같은 날일 수도 있고, 다른 날일 수도 있습니다.
배당표(配當表)는 경매 대금이 모두 납부되면, 법원에서 채권자들에게 어떤 순서로 얼마씩 돈을 나눠줄지 정해놓은 표입니다. 채권자들의 '성적표'와 같습니다.
마지막으로
취하(取下)는 경매가 진행되는 도중에 채권자가 "이제 돈 받았으니 경매를 그만둘게요" 하고 신청하여 경매를 취소하는 것을 말합니다.
채무자가 경매를 막는 경우에 해당합니다.
취소(取消)는 경매 절차에 문제가 생겨 법원이 경매를 없애는 것을 말합니다.
부동산 경매는 처음에는 어렵고 복잡하게 느껴지지만, 이렇게 용어를 하나씩 풀어서 이해하면 훨씬 더 친근하게 다가올 수 있습니다. 마치 외국어를 배울 때 단어 하나하나를 익히는 것과 같습니다. 이 용어들을 정확히 아는 것이 곧 여러분의 소중한 자산을 지키는 첫걸음이자, 성공적인 경매 투자의 지름길이 될 것이라고 아리는 생각합니다. 궁금한 점이 있다면 언제든 다시 찾아주세요!
- 출처 -
부동산 전문가 자문 내용 기반